La reciente aprobación de la Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados el pasado 27 de abril de 2023 ha generado expectativas y cambios significativos en el mercado inmobiliario. Esta nueva legislación incluye una serie de incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propietarios de viviendas en alquiler. Desde Veronique Doynel-Maljean, estamos muy comprometidos con brindar un servicio de calidad a nuestros clientes. Por eso os presentamos un breve resumen sobre la reforma de la Ley de la Vivienda, para despejar posibles dudas.
Reforma de la Ley de la Vivienda:
La Ley de Vivienda establece que estos incentivos fiscales no tendrán efectos reales hasta la declaración del IRPF del año 2024. A partir de entonces, los propietarios podrán beneficiarse de las deducciones fiscales relacionadas con los ingresos generados por el alquiler de sus viviendas. A continuación, analizaremos los aspectos relevantes de esta nueva legislación y su impacto en el IRPF y las deducciones fiscales.
¿Qué es una zona tensionada del alquiler de vivienda?
Para poder acceder a cualquier tipo de deducción, la vivienda en alquiler debe ubicarse en una zona tensionada. Según la Ley de Vivienda, se considera una zona tensionada aquella en la cual existe un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente. La determinación de estas zonas se realizará mediante una memoria desarrollada por las diferentes comunidades autónomas, aunque también requerirá una declaración por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Las condiciones que debe cumplir una zona tensionada son las siguientes:
a) La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, sumada a los gastos y suministros básicos, debe superar el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) El precio de compra o alquiler de la vivienda debe haber experimentado un crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente en los cinco años anteriores a la declaración.
La vigencia de las zonas tensionadas será de tres años:
Según lo estipulado en la Ley de Vivienda, la declaración de un área como zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de tres años. Esta declaración podrá prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que la motivaron y siempre que se justifiquen las medidas y acciones adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la declaración anterior.
Análisis de las reducciones fiscales de la Ley de Vivienda
La nueva legislación establece una reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que los arrendadores podrán aplicar cuando se encuentren en zonas tensionadas. En los nuevos contratos de arrendamiento, esta reducción pasará del 60% actual al 50%. Sin embargo, este porcentaje podrá aumentar hasta el 90% si se cumplen ciertas condiciones:
a) El inquilino es menor de 35 años.
b) La vivienda ha sido reformada.
c) La renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el contrato anterior.
La normativa busca estimular el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles a través de esta modulación en la reducción del rendimiento neto del alquiler. Además, se establecen otros casos en los cuales la reducción puede aplicarse de manera diferenciada. Por ejemplo, en el caso de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado, si se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años, o si se trata de viviendas asequibles incentivadas o protegidas arrendadas a la administración pública o entidades del tercer sector sin fines lucrativos.
Estas deducciones solo podrán aplicarse a contratos nuevos que se lleven a cabo desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Es importante destacar que las diferentes deducciones son incompatibles entre sí, por lo que el contribuyente solo podrá aplicar la deducción de mayor cuantía. Además, estas deducciones se mantendrán siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
Nuevos contratos de alquiler:
En cuanto a los nuevos contratos de alquiler con rentas bloqueadas, la Ley de Vivienda establece que la renta pactada al inicio del contrato no puede superar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que estuvo vigente en los últimos cinco años para la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. No obstante, existen excepciones a esta regla, como en el caso de viviendas que han sido objeto de reformas para mejorar su accesibilidad o eficiencia energética, o cuando se firma un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o más.
Conclusiones de la Ley de la Vivienda:
En resumen, la nueva Ley de Vivienda introduce importantes incentivos fiscales en el IRPF para los propietarios de viviendas en alquiler. Estos incentivos, que entrarán en vigor a partir del 2024, están dirigidos a los pequeños propietarios y se aplicarán en zonas tensionadas del mercado residencial. Los propietarios podrán beneficiarse de una reducción en el rendimiento neto del alquiler, la cual varía dependiendo de las circunstancias específicas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas deducciones son incompatibles entre sí y se aplicarán únicamente a contratos nuevos que cumplan con los requisitos establecidos. La Ley de Vivienda busca fomentar el alquiler de viviendas a precios asequibles y mejorar la situación del mercado residencial en áreas tensionadas.
